巍巍配资品区·周末侃 | 探访上海多家非标商业后，我们发现“群雄争霸”的真相

安福路322号永乐汇舒抒摄

1月下旬，意大利时尚品牌MiuMiu的新春主题活动为东湖路30号的焕新亮相拉开帷幕，同步开业的冰激凌品牌“野人先生”全球旗舰店也十分吸睛，为这一衡复风貌区内新晋亮相的非标商业项目显著引流。

从本世纪初被誉为上海非标商业“鼻祖”的新天地，到上海世博会前就声名鹊起的武康庭，再到迈入开业第九年的“中生代”上生·新所，进而再看开业一年就爆火全网的西岸梦中心，上海的“非盒子”商业项目历经20余年发展，近年来迈入蓬勃发展期。

它们大多集中于上海市中心的历史风貌区内，譬如安福路322号永乐汇、复兴中路1331号黑石园区、西康路850号“M+马利”、永平里、衡山路8号、翡悦里、武夷MIX320等。也有借助大型商圈、CBD辐射效应或是通过城市更新而来的陕康里、何东旧居、永源路等项目。

上生·新所舒抒摄

进入“十五五”，拉动内需、推进国际消费中心城市建设被列为促进上海高质量发展的重要增长点之一。记者采访上述10余家非标商业项目的运营方后发现，面对时代背景下的广阔机遇，大家仍旧保持清醒头脑——当“盒子”商业体趋于饱和，“非标”项目加速涌现，想要突出重围就不能只想着消费者的“钱袋子”，而是要做出打动人心的项目。

三类客群缺一不可

对于非标商业的定义，参与武康庭运营近20年的上海康世房地产经营有限公司总经理梁露薇提供了一种视角：非标空间并非“盒子式”的叠加，而是存量建筑与新建房皆有之，且大多改变了最初的业态，譬如工厂改为商户、宾馆改为办公，在原来的城市肌理上进行了迭代，看似不经意的空间组合，实则暗含精心规划的动线。康世地产运营的永平里，就通过商业改造打通了衡山路与永嘉路，与一街之隔的衡山路8号园区形成了人流互动。

被称为“宇宙中心”的安福路-武康路路口，永乐汇园区已成为海内外游客来沪必打卡的文旅目的地。项目内既有RAC、kleeklee、多抓鱼等本土热门品牌，还有adidas三叶草全球旗舰店、wiggle wiggle、Brandy Melville、13DE MARZO等国际品牌在此开设首店、旗舰店、概念店。

安福路永乐汇园区舒抒摄

在永乐文创主理人肖璞看来，“非标商业”的核心竞争力不在于“卖东西”，而在于提供体验、故事和情绪价值。以永乐汇为例，依托上影集团76年的电影文化底蕴，园区内的老洋房曾为上海市电影发行放映有限公司的原址，修缮时保留了胶片窗框的装饰，人们走进园区便能感受到浓厚的海派文化气息。

2025年，园区内的FILM电影时光书店围绕徐汇“武安电影街区”的整体规划，叠加了影迷聚集地、电影宣发阵地等功能。这一以文化为内核的运营方式，构建了永乐汇与标准化购物中心的本质差异，成为“宇宙中心”喧嚣光环下，安福路无法被真正复制的关键所在。

FILM 电影时光书店舒抒摄

谈到安福路，“流量”二字无法忽视。纵观上海市中心非标商业项目，因体量、区位不同，空谈客流量并不具备参考价值。但每个项目的客群画像，则能通过运营、招商的调整而越发清晰。

今年元旦假期，永乐汇园区的日均客流约1万人次，日常的周末客流也稳定在8000人次左右。年轻化、国际化是这里客群的主要特征，20岁至35岁的青年潮流人群是主力，且他们大多对电影文化、独立设计、艺术展览和城市生活方式等有天然兴趣。

这一客群画像与大部分市中心非标商业项目大致重合，区别则在于各个项目是否有垂直分类。

以西康路850号“M+马利”园区为例，这里是原马利颜料厂的更新项目，改造为艺术创意园区后，主要吸引设计师、艺术从业者、高校学生、潮流爱好者及年轻家庭等客群，每逢节假日及快闪活动期间，单日客流可突破1500人次。

“商业项目需要三类客群——居民、办公人群和游客，三者缺一不可。”距离静安寺商圈300米的永源路，如今已成为上海最新的潮流打卡地。项目总经理何玥表示，以永源路为例，开放式商业街区的草坪、景观具备宠物友好、亲子互动及社交等天然优势，可满足周边居民的消费需求。项目周边静安寺商圈的会德丰、1788等商办楼宇，则为项目带来了工作日的基础客流。

永源路Onitsuka Tiger 舒抒摄

永源路舒抒摄

挑战来自如何吸引不工作、不生活在附近的同城乃至域外消费者。于是，具有稀缺性的首店和快闪活动成为导流的必选项。

在永源路已招引的商户中，阔厝、Bar vena、MAAP、wu'wang、YURU、AKALCHA均为全国首店，Luckyunit为品牌的上海首店。2024年项目亮相时，明星王嘉尔的TEAM WANG design嘉年华限定集市创造了单日近2万人次的客流纪录。开设在此的SMFK旗舰店，创下品牌单笔最高销售纪录，显示出永源路强大的消费潜力，近期还吸引大批来自泰国等东南亚的入境游旅客到该店消费。

永源路茶饮品牌AKALCHA全国首店舒抒摄

精准招商分层服务

不久前，从未与酒店、旅行社合作的永源路项目门口，突然来了一辆旅游大巴，车上是一批来自中国台湾的游客。项目方了解后得知，他们入住的酒店在静安寺附近，想要找地方购物，并且需求明确：不要百货商场，要逛“有趣的地方”。

永源路的品牌矩阵恰好符合他们的需求。这里有能把茶饮做成手冲咖啡的AKALCHA，有来自中国香港的顶尖红酒俱乐部品牌The Fine wine Experience。即便是Onitsuka Tiger鬼塚虎这样的连锁品牌，来到永源路也要售卖有别于购物中心店的独家款式。

这显示出“首店经济”效应正趋于理性，商业地产运营者们正从追求首店数量，转变为追求首店质量，尤其是首店与项目本身的契合度。

黑石公寓

与上海交响乐团一街之隔的复兴中路黑石园区，客群聚焦在都市白领、文艺青年、设计师、音乐爱好者以及海外归国人员。园区出租率目前稳定在95%以上，业态配比包含30%书店与文创、40%餐饮与咖啡、20%音乐与艺术空间以及10%设计零售与创意工作室。运营方告诉记者，黑石园区注重引入与衡复风貌区文脉相符、具有“主理人精神”的特色品牌，而非单纯追求“首店”。园区快闪活动也属音乐、艺术、独立出版、手作工坊相关的主题市集效果最佳，能有效吸引目标客群并带动周边消费。

这也引出另一个新趋势，即非标商业项目正成为孕育上海优质“主理人”的沃土。在商业地产运营商眼中，优质的“主理人”门槛非但不低，信钰证券甚至还很高。

黑石园区

武夷路上的翡悦里，是香港嘉华承接的首个位于风貌区内的城市更新项目，目前项目商业及办公出租率分别接近95%和90%，对于远离轨交、缺乏大流量导入的非标商业园区来说实属不易。运营方表示，虽然对商业来说，位置始终是王道，但通过做强目的性消费，小项目也能有大收获。

2024年，中国首家设计师品牌集合店“栋梁”首次走进上海老洋房，在武夷路174号开设新店，一开业就吸引全国各地的品牌拥趸拖着拉杆箱去消费，客单价动辄五位数乃至更高。半年后，品牌决定租下旁边另一栋优秀历史建筑武夷路188号，不仅扩大了品牌辐射力，也让翡悦里的消费客群和消费内循环更加明晰——逛“栋梁”添置新衣，到IYOUTH上海旗舰店挑选心仪家具，再到“Lawry’s”慢烤牛排馆或是“很难抢到预约号”的NABI中国首店享用一顿美食。

翡悦里“栋梁” 舒抒摄

翡悦里舒抒摄

“真正优质的主理人品牌很宝贵，好的主理人对供应链效率、材料品质、员工管理都有很高的要求，并且兼具行业经验和独特审美。”翡悦里运营方说。

安福路永乐汇常年保持100%的满租状态，商户业态涵盖人文电影时光书店、潮流服装与美妆零售、生活方式餐饮、创意设计与广告会展等。但肖璞也坦言，随着安福路从“小众文艺街区”升级为“城市潮流文化高地”，永乐汇也面临品牌矩阵不断迭代的课题，如何在吸引主流旗舰店与首店的同时，保持街区独有的文化质感与活力。

为此，永乐汇建立了分层服务体系，针对国际品牌重点提供政策合规、政府沟通、品牌活动审批等专业支持。针对独立主理人品牌侧重社群运营、跨界资源对接、内容共创等柔性服务，帮助他们在激烈的市场竞争中快速成长，逐步形成了“标准化基础服务+定制化增值服务”的服务模式。

永乐汇舒抒摄

上生·新所也采用了类似的分层分类管理方式，园区商业业态配比中，餐饮占54%，零售占46%。招商策略上，上生·新所将园区内的哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部及附属泳池、孙科别墅等历史建筑作为“核心场景元件”，优先选择与园区历史肌理、开放式街区氛围相契合的特色品牌，引入茑屋书店上海首店这样具有话题度的概念店，也招引了“山也郝”这种在展陈上独具审美的生活美学空间首店，为园区吸引更多同频的消费者。

“看天吃饭”的破题之道

非标商业虽火，但面临的挑战相较标准化购物中心也更为复杂。从层高、进深、机电条件等硬件限制，到宠物管理、夜间消费带来的商居融合挑战，都在不断刷新对运营方的要求。

衡山路8号运营方锦和商管相关负责人翁怡沁表示，非标空间最大的挑战就是硬件的适配性，包括历史建筑的层高、承重、机电改造限制等，实际招商中需要与品牌共创定制化解决方案。譬如，园区的主力店“爵士上海”俱乐部主体就位于地下空间，满足对演出空间挑高、音效等方面的需求。

衡山路8号

爵士上海俱乐部

“M+马利”园区在更新过程中发现，大跨空间、高荷载、局部层高等优势，为项目吸引艺术和展陈业态带来了便利，但对机电改造、动线组织、节能保温等方面也带来显著挑战，项目方需要在保留工业厂房空间特质的同时，满足现代商业的运营与合规要求。

上生·新所也将如何平衡“空间适配”与“标准化管理”视作最大挑战。尤其当非标空间涉及历保建筑时，层高、柱距和机电条件都需要“一店一策”的定制化改造，使招商周期变长、成本变高。此外，开放式街区在应对天气变化、安保清洁、跨业态联动等方面，都需更精细的运营。

其中，最考验非标商业的无疑是“看天吃饭”。记者采访中，几乎每一家运营方都坦言，生意确实“刮风减半、下雨全完”。每年3月至5月、9月至11月是上海非标商业“天时地利”的时节，而高温季节的6月至8月则要在促进夜间消费上找突破口。

为此，几乎每家非标商业项目都会在夏季和节假日延长餐饮、酒吧等业态的营业时间，不少项目都收获了正向反馈。“M+马利”园区去年在夏季及重要节假日晚间探索延时经营后，整体客流提升30%到50%。

西岸梦中心去年暑期至国庆期间，推动沿江30余家商户在周末将营业时间延长至24时甚至次日2时，同步推出夜宵菜单、Live演出、电影放映，在800米长的黄浦江岸线打造露天剧场，上演免费的音乐和电影放映活动。人们席地而坐，在江风与夜色中享受文艺盛宴。梦中心方面则在每周五至周日凌晨试点免费停车，缓解消费者夜间出行的顾虑。

翔云优配

在历史风貌街区，考虑到噪音、光污染等因素，餐饮商户普遍营业至晚上9时至10时。培育夜间经济还需在商居融合的前提下找到“更优解”。

翡悦里舒抒摄

政府营商服务的优化，此时能发挥更大作用。有园区运营方提出，希望外摆位等政策制定能从“管理型”进一步向“服务型”和“赋能型”转变，为商业项目运营主体提供更稳定、更可预期的政策环境。譬如，在活动审批、外摆规划、临时用电等方面提供更灵活的标准，让街区商业能更快速地响应市场变化，举办更多有创意、有影响力的活动。

也有运营方表示，当前针对外摆、市集等活动的审批要求已然清晰，但有时运营方仍会遇到审批“多头对接”、周期较长、各区标准执行有差异等情况。为此，一些非标商业运营主体建议，针对历史风貌街区和城市更新项目，政府部门可推出“正面清单+备案制”试点，简化非重大活动的审批流程；推出“风貌区商业活动指导清单”、设立“街区商业服务专员”制度，优化备案流程。

眼下，武康路-安福路所在的徐汇区湖南街道已经在复兴西路8号设立徐汇区市场监管“一站式”营商服务综合窗口，商户可在此咨询备案事项并办理企业注册登记。政企双方的努力都指向同一目标：让商业项目不只是创造消费场景巍巍配资，更能重塑城市生活的温度与想象力，为国际消费中心城市建设提供更多“软实力”样本。

迎尚网配资海悦配资启远网配资盈为国际富华优配

信钰证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。